“取消限购、限价”谣言下的楼市:多地“楼闹”、库存反弹、房企转型……

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近期,楼市又有“重磅消息”传出,该消息称:国务院规定半年内必须放开楼市全部限购。此外,关于“房地产市场解开限购已经箭在弦上”的分析观点也颇为吸引眼球。该类消息一出即被迅速传播,随即引发了行业内外的高度关注。不过经求证获悉,网传的该消息并不属实。

记者注意到,在这些自媒体发布的消息中,一份今年5月14日发布的《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》文件,成为了这些消息增加可信度的佐证。据记者了解,该文件并非关于房地产领域,而是国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知政策文件。



然而在今年10月份中旬,关于“厦门全面取消限购”“广州取消限价”的谣言也是在地产圈里传的煞有介事的样子(详情点击查看>>>),如今楼市市场神经紧绷,稍有一点风吹草动,便会掀起惊涛骇浪……

多地“楼闹”抗议开发商降价

今年6月起,因售价下调,位于北京市通州区的“十里春风”项目售楼处被业主“包围”,并被要求退房。从此开启了本轮降价“维权”的先河。此后,合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。

在“十一”假期,部分城市市场整体表现低迷,“一房难卖”与入夏时的“一房难求”形成了鲜明的反差。然而有些房企为了加快回款不得不选择降价促销,加速回款的办法,但是这一降却降出大问题来了……

+ 安徽蚌埠,碧桂园都荟毛坯备案价10500元/平,最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,紧接着第二次降价:所有房源总房款再降45000元,也就是成交价为备案价的74折。


+ 南京有楼盘公开宣布“房价重回2015”,相比今年初的1.2万元/㎡,房价直接暴跌至最低7888元/㎡!


+ 泰禾合肥院子,一下血降6000元/㎡砸盘!备案21666元/㎡的洋房,现在只卖1.6万元/㎡,引得合肥楼市地震!


+ 然而最厉害的莫过于十一期间,江西上饶碧桂园某楼盘一夜降价3000块,引发大量老业主维权,惨遭业主打砸售楼部……


另外关于万科给“房闹”每户退款100万?该传言也在地产界炸了锅。10月10日万科被迫回应,厦门白鹭郡发布声明称,近日网上传“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”,实为对一些要求不包含温泉入户的买家的变更补偿。鉴于过往售楼处被砸的“惨痛”经历,开发商通常不选择“直接降价”的做法。通常的做法是“降配”,指在不调整价格的基础上,对装修、绿化、温泉等配套设施的标准进行下调。有些项目还会变相降价,比如赠送家电等等。

以上乱象表明,这次房价真的是跌了。统计局发布了9月70个城市的房价数据,楼市的传统旺季“金九”失色,一线城市房价环比下跌,二三线城市涨幅也出现回落。除中西部房价上涨外,全国市场一片跌声。当然,跌幅并不大,新房方面,上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手房方面,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。另外,二三线城市的涨幅也有所回落。


据统计,截至10月初,年内累计房地产调控次数更是接近400次,比去年同期增加8成,创历史同期新高。大家逐渐形成了共识,调控政策已致楼市“质变”,房市拐点真的来了。

库存攀升,9个月后首次环比反弹

百城住宅库存45个月以来首次显著攀升,环比9个月来首次反弹。市场机构预计四季度将重返上行通道。近日,易居研究院公布的最新数据显示,截至2018年9月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。

数据显示,2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长,同时显著攀升。



易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,“这也意味着,库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道”。

横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。严跃进分析指出,“综合历史数据,2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,可以认为,三四线城市的存销比探底已基本完成,四季度将面临反弹的可能”。


“2018年9月全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略”。在严跃进看来,“库存规模增加,一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态,同时也增加了购房者议价的空间”。

融资受阻,房企遭遇资金链大考

楼市下行周期,房企的融资环境并未好转。据记者不完全统计,2018年下半年以来,已经至少有20起涉房融资计划中止/终止,涉及融资规模超过650亿元。业内人预计,短时间内,房企融资环境放宽的可能性很小。

10月至少8笔涉房融资计划审查中止/终止,在中止/终止的融资案例中,有不少与住房租赁相关的融资计划。



同策咨询研究部总监张宏伟表示,中止/终止的原因,一是应该跟融资计划中的标的资产结构有关系,如果住房租赁资产的比例不高,又打着租赁的名誉融资,就可能会被叫停。此外,现在长租公寓出现金融爆雷,从审批上来说,也可能会相对严格一些。

同策研究院监测,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,再创2018年以来新低。除了对于融资过程中的违规操作严厉监管与审查外,房企融资渠道仍在收紧中。

龙头房企向多元化发展

当房地产由“黄金时代”转变为“白金时代”后,再加上楼市调控政策的加剧,各家房企的日子并不好过,有房企的业绩甚至出现下降趋势!

据同花顺统计,截至10月26日,按照证监会行业分类,沪深两市共计54家上市房企披露了2018年三季度业绩预告,剔除数据不全企业,净利润实现同比增长的企业有27家,预计业绩下降和亏损的公司共17家。

值得注意的是,在今年半年报中,万科就表示,将在确保经营安全的基础上,顺应时代要求,持续调整和优化自身的发展战略,打造面向未来的竞争力。记者对比发现,今年以来,多家房企巨头纷纷多元化布局,谋求转型升级。

9月24日,中国恒大集团披露,与广汇集团签订战略合作协议,双方同意在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作。

房企今年密集更名,继龙湖、万科、时代等房企之后,9月12日保利地产拟将名称变更为保利发展,以更好地体现多元化发展方向。

“从目前来看,主要房企的业绩表现还是不错的,但我们也看到,很多龙头开发商一方面不断寻找新的并购扩张机会,另一方面,也纷纷多元化转型。”广州一位房地产行业人士表示。根据记者梳理,健康、养老、教育、零售、物流等已经成为众多房企多元化发展的布局。

以万科为例,除了核心的地产业务外,零售、物流、养老和教育也成为万科新布局的领域。2018年1月,万科联合印力等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至6月底,万科物流业务已进入全国32个主要城市。今年8月18日,万科首个自营新零售店“万物市集”在广州基盛万科中央公园开业。另外,该公司还在全国布局超过20个全日制学校。

在当今楼市万象丛生中,

楼市拐点真的来了么?

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